四大中心區(qū)率先跌價

    經(jīng)統(tǒng)計，長寧、徐匯、新黃浦、靜安4個市中心區(qū)首現(xiàn)下跌。4個市中心區(qū)及浦東陸家嘴平均下跌0.01%，8個傳統(tǒng)市區(qū)7月平均下跌0.03%。究其原因，一方面，不少貸款申請卡殼，置換客有心無力。7月再次加息，貸款也更收緊，市中心部分改善型業(yè)主苦于沒人接盤，同時也無法向銀行申請到足額貸款。于是部分房源出現(xiàn)一定議價空間，但僅停留在1%-2%，惜售心態(tài)仍較明顯。另一方面，一手高檔樓盤交易冷熱不均，市中心二手房也出現(xiàn)疲軟。對剛需購房者和改善型家庭來說，大半年的樓市調(diào)控不僅沒有令房價下跌，反而導致購房成本越來越高，出手的沖動越來越低。購房者的心態(tài)與業(yè)主相去甚遠，甚至希望有20%-30%的議價空間。買賣雙方博弈再度加劇，后市依然不明。

    軌交+高科技產(chǎn)業(yè)支撐

    值得關注的是新興中心城區(qū)7月上漲0.05%，漲幅和上月持平。隨著置換需求比例持續(xù)升高，在市中心無法尋找到合適房源后，對外圍大戶型房源的關注度開始走高。如浦東張江板塊上漲0.72%，嘉定城區(qū)板塊上漲0.86%。主要是軌交輻射，又有高科技企業(yè)支撐，浦東川沙板塊也上漲1.04%。

    非新興中心城區(qū)呈現(xiàn)兩極分化，限價房的實施在改變房價預期。其中漲勢較好的有奉賢南橋、金山新城、浦東臨港新城，跌幅較大的有金山楓涇、奉賢海灣，金山亭林，崇明因地段偏遠，7月下跌0.11%。持平板塊有長寧中山公園、徐匯長橋、閔行航華、松江莘閔板塊。主要聚集在軌交沿線和自住比例較高的板塊。

    外圍板塊價格現(xiàn)倒掛

    由于外圍新盤集中上市，在政策重壓下價格低開，而區(qū)域內(nèi)同質(zhì)二手房掛牌價格保持高位，出現(xiàn)了價格倒掛。在外圍的一二手房供應都較充足的前提下，部分二手房失去價格支撐，議價空間拉大，房價出現(xiàn)下跌。

    外環(huán)板塊以價換量特征比較明顯。7月全市128個控制點中，上漲和下跌板塊數(shù)量基本相同。下跌板塊主要聚集在外圍區(qū)域，如嘉定豐莊、安亭、青浦趙巷、重固等。

    隨著限購城市增加等調(diào)控加碼臨近，一手房存銷比的擴大，購房者對價格下行預期增強，出手更為慎重，二手房市場開始面臨更嚴峻的市場考驗。上海二手房指數(shù)辦公室認為，不受限購和限貸的剛性需求和改善型需求已在前幾個月陸續(xù)釋放；而在CPI持續(xù)走高的背景下，業(yè)主更堅定地認為房產(chǎn)是抗通脹的主要產(chǎn)品，對持有房源惜售且價格不動搖。這導致買賣雙方又開始陷入持續(xù)觀望和深度博弈之中。

    調(diào)控政策下的樓市僵局

    7月上漲板塊主要受到學區(qū)房和小戶型的帶動。市區(qū)級知名中小學周邊的二手房為樓市注入了動力，這些地區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源集中，一直處于供不應求的狀態(tài)。且供應主力仍是小戶型、低總價的剛需房源，成交價格堅挺，去化速度較快。比如普陀武寧、真如。

    7月7日年內(nèi)第三次加息；7月12日國務院常務會議明確提出，堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，除進一步鞏固和加強原有調(diào)控政策外，要求在房價上漲過快的二、三線城市也采取必要的限購措施；7月22日中央政治局會議強調(diào)要堅持不懈搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控；7月26日，新滬4條叫停外地戶籍補稅購房，從嚴實施限購政策的同時，進一步限制了開發(fā)商的漲價權，更加劇了樓市成交量的萎縮。這一切使得樓市調(diào)控預期再次升溫。二手房指數(shù)辦公室認為，4月至今，上海二手房指數(shù)一直在臨界點上徘徊，到7月終現(xiàn)平局，這種平緩走勢或?qū)⒃谙掳肽瓿掷m(xù)。

    四大中心區(qū)率先跌價

    經(jīng)統(tǒng)計，長寧、徐匯、新黃浦、靜安4個市中心區(qū)首現(xiàn)下跌。4個市中心區(qū)及浦東陸家嘴平均下跌0.01%，8個傳統(tǒng)市區(qū)7月平均下跌0.03%。究其原因，一方面，不少貸款申請卡殼，置換客有心無力。7月再次加息，貸款也更收緊，市中心部分改善型業(yè)主苦于沒人接盤，同時也無法向銀行申請到足額貸款。于是部分房源出現(xiàn)一定議價空間，但僅停留在1%-2%，惜售心態(tài)仍較明顯。另一方面，一手高檔樓盤交易冷熱不均，市中心二手房也出現(xiàn)疲軟。對剛需購房者和改善型家庭來說，大半年的樓市調(diào)控不僅沒有令房價下跌，反而導致購房成本越來越高，出手的沖動越來越低。購房者的心態(tài)與業(yè)主相去甚遠，甚至希望有20%-30%的議價空間。買賣雙方博弈再度加劇，后市依然不明。

    軌交+高科技產(chǎn)業(yè)支撐

    值得關注的是新興中心城區(qū)7月上漲0.05%，漲幅和上月持平。隨著置換需求比例持續(xù)升高，在市中心無法尋找到合適房源后，對外圍大戶型房源的關注度開始走高。如浦東張江板塊上漲0.72%，嘉定城區(qū)板塊上漲0.86%。主要是軌交輻射，又有高科技企業(yè)支撐，浦東川沙板塊也上漲1.04%。

    非新興中心城區(qū)呈現(xiàn)兩極分化，限價房的實施在改變房價預期。其中漲勢較好的有奉賢南橋、金山新城、浦東臨港新城，跌幅較大的有金山楓涇、奉賢海灣，金山亭林，崇明因地段偏遠，7月下跌0.11%。持平板塊有長寧中山公園、徐匯長橋、閔行航華、松江莘閔板塊。主要聚集在軌交沿線和自住比例較高的板塊。

    外圍板塊價格現(xiàn)倒掛

    由于外圍新盤集中上市，在政策重壓下價格低開，而區(qū)域內(nèi)同質(zhì)二手房掛牌價格保持高位，出現(xiàn)了價格倒掛。在外圍的一二手房供應都較充足的前提下，部分二手房失去價格支撐，議價空間拉大，房價出現(xiàn)下跌。

    外環(huán)板塊以價換量特征比較明顯。7月全市128個控制點中，上漲和下跌板塊數(shù)量基本相同。下跌板塊主要聚集在外圍區(qū)域，如嘉定豐莊、安亭、青浦趙巷、重固等。

    隨著限購城市增加等調(diào)控加碼臨近，一手房存銷比的擴大，購房者對價格下行預期增強，出手更為慎重，二手房市場開始面臨更嚴峻的市場考驗。上海二手房指數(shù)辦公室認為，不受限購和限貸的剛性需求和改善型需求已在前幾個月陸續(xù)釋放；而在CPI持續(xù)走高的背景下，業(yè)主更堅定地認為房產(chǎn)是抗通脹的主要產(chǎn)品，對持有房源惜售且價格不動搖。這導致買賣雙方又開始陷入持續(xù)觀望和深度博弈之中。

    調(diào)控政策下的樓市僵局

    7月上漲板塊主要受到學區(qū)房和小戶型的帶動。市區(qū)級知名中小學周邊的二手房為樓市注入了動力，這些地區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源集中，一直處于供不應求的狀態(tài)。且供應主力仍是小戶型、低總價的剛需房源，成交價格堅挺，去化速度較快。比如普陀武寧、真如。

    7月7日年內(nèi)第三次加息；7月12日國務院常務會議明確提出，堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，除進一步鞏固和加強原有調(diào)控政策外，要求在房價上漲過快的二、三線城市也采取必要的限購措施；7月22日中央政治局會議強調(diào)要堅持不懈搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控；7月26日，新滬4條叫停外地戶籍補稅購房，從嚴實施限購政策的同時，進一步限制了開發(fā)商的漲價權，更加劇了樓市成交量的萎縮。這一切使得樓市調(diào)控預期再次升溫。二手房指數(shù)辦公室認為，4月至今，上海二手房指數(shù)一直在臨界點上徘徊，到7月終現(xiàn)平局，這種平緩走勢或?qū)⒃谙掳肽瓿掷m(xù)。